誰も教えてくれない！仲介手数料の秘密～仲介手数料無料のからくり

最近では「仲介手数料無料」と謳っている不動産会社が見られますが、ぶっちゃけ「タダなんて怪しい！おとり広告なんじゃないの？」とか、「後で他の費用を請求されるんじゃないの？」とか思ってしまいますよね。

そもそも仲介手数料ってなに？

そもそも仲介手数料とは、購入者に代わって物件を探してくれたり、売主と買主の間に入って契約条件を調整したり、契約事務をしてくれる不動産仲介業者に対して支払う手数料のことです。仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立して初めて不動産業者に報酬請求権が発生します。なので、どんなにたくさん物件を紹介してもらっても、物件に購入の申し込みをしても、その物件を購入するに至らなければ支払う必要はありません。

では、次にその計算方法について見ていきましょう。

仲介手数料と言えば「３％＋６万円」ですが、これって誰が決めたの？

仲介手数料と言えばよく聞くのが「３％＋６万円」です。では、これは下記宅建業法の通り国土交通大臣が定めています。

とされています。

※3%なら「100分の3」ではないか？と思いますが、仲介手数料には消費税10%がかかるため1.1を乗じて「100分の3.3」という記載になっています。

例えば物件価格が1000万円の場合、

①200万円以下の部分・・・200万円×5.5%=11万円

②200万円を超え400万円以下の部分・・・200万円×4.4%=8万8000円

③400万円を超える部分・・・600万円×3.3%=19万8000円

①～③の合計　39万6000円

これを①、②、③に分けずに簡単に計算するには

（1000万円×3%+6万円）×1.1＝39万6000円

という式になります。

従って、400万円を超える物件の場合は3%+6万円（税抜）で仲介手数料を速算できる訳です。

仲介手数料の早見表

速算するのも面倒だという方は、下記の早見表を参考にしてください。

※物件価格は売主が個人、仲介手数料は上限報酬額の3%+6万円で、消費税は10%で計算

仲介手数料がかからない（仲介手数料無料の）場合

一方で、仲介手数料がかからない場合もあります。それには下記の３つの方法があります。

１．売主業者から直接購入する場合

物件を売却する際の取引態様には「売主」「代理」「媒介（仲介）」があります。新築マンションのデベロッパーやリノベーション物件の販売業者は自らが「売主」となって販売しており、それら売主業者から直接購入する場合には仲介手数料はかかりません。

（※リノベーション物件の販売業者とは、個人の方から購入した物件をリノベーションして販売する業者のことです）

しかしながら、そこに仲介会社が入る場合には仲介手数料がかかってしまうので注意してください。リノベーション物件を購入したい場合は、リノベーション物件の販売業者に直接問い合わせることをオススメしますが、リノベーション物件は各仲介業者も自社ホームページに掲載しているため、注意して見分けてください。（※売主が課税業者の場合の仲介手数料は消費税を差し引いた物件価格に対して3%+6万円です）

代表的なリノベーション物件の販売業者はシンプレクス・リアルティ、未来都市開発、ゼニアス、マイプレイス、エフステージ等があります。詳しくはこちら

他にも、最近では大手不動産仲介会社でも物件を買い取ってリノベーションして再販する事業を行なっています。

２．売主側の不動産業者が「代理」で販売している場合

物件を売却する際の取引態様が「代理（販売代理）」の場合には、売主から依頼を受けた不動産会社が「代理権」を与えられ、売主に代わって販売活動から契約までの取引を行ないます。代理業務は幅広いため、買主から見ると売主とほぼ同じ立場になります。代理の場合、代理業者は売主から６％の仲介手数料をもらい、買主の仲介手数料は不要とする場合が多いです（確認が必要です）。中古マンションでは「代理」はあまりみかけません。

３．仲介手数料を無料としている不動産仲介業者から購入する場合

最近では売主でも代理でもなく、普通の仲介業なのに仲介手数料を無料としている不動産業者があります。そのような業者を通して購入すれば仲介手数料は節約できます。

仲介手数料が無料になるからくりとは！？

それでは、仲介手数料を半額や無料としている不動産業者は、どういうからくりになっているのでしょうか？

実はこれまで当たり前のように上限報酬額の3%+6万円の仲介手数料でほぼ統一されていた不動産業界ですが、昨今ではインターネットの普及により新聞折り込みチラシやポスティング、住宅情報誌等の広告費を節減できるようになりました。また、集客のためにこれみよがしに駅前ビルの1階に店舗を構えていましたが、これもインターネットの普及により駅から少し離れた空中店舗でも集客が可能となりましたので、家賃も節減できるようになりました。さらには、AIにより自動的に物件をマッチングして紹介するシステムだったり、契約書や査定書を自動的に作成できるツールがあったりして、人件費も節減できるようになってきたことが大きく影響して、仲介手数料を安くしても業務効率化と経費削減により利益が出るようになったのです。いわば、不動産会社の企業努力ともいえます。

また、最近ではリノベーション物件のブームにより、中古マンションを買い取ってリノベーションして再販する業者が多く出てきました。そういった業者は自社で販売するところもありますが、大抵はレインズに載せて仲介業者に買主を見つけてもらうというスタイルをとっています。その場合仲介業者にはリノベーション業者から税込3%の手数料が支払われるため、仲介業者は「リノベーション物件を購入する買主からは手数料をもらわない」としているところもあります。大手の仲介業者の場合はリノベーション物件でも通常通り3%+6万円の手数料を買主からもらうところが多いので、差別化の意味でも中小の仲介業者はそのようにしているところがあります。中にはリノベーション物件だけに特化している仲介業者もあります。リノベーション物件を購入したい場合は、そのような業者を通じて購入すると初期費用が安く済みます。

しかしながら、仲介手数料を安くしている仲介業者の中には、「内覧できる物件は〇件まで」というように制限を設けているところもあるので事前に確認が必要です。

仲介手数料の「値引き」は可能なのか？

前述の通り、3%+6万円というのはあくまでも仲介手数料の上限ですので、理屈としてはそれより値引きしてもらうことは可能です。事実、半額や無料としている不動産業者もあります。

しかしながら、その会社の設定している仲介手数料を最初からいきなり「値引きしてください」と言われたらどう思うでしょうか？仲介業者にとっては仲介手数料だけが唯一の売り上げです。手数料を値引きするということは、そのまま売上を減らすということになります。

もし時給1500円で働いていたのに途中で突然「時給1000円に下げさせてください」と言われたら、働く気力がなくなりますよね。それと一緒で、最初から値引きを要求してくるお客さんに対して一生懸命お世話してくれる担当者はいません。

従って、最初からいきなり値引き交渉をするのはやめましょう。

では、値引き交渉は絶対できないのか？と言えば、答えはノーだと私は思います。それについてはまた後日アップします。

仲介手数料の支払時期はいつ？

売買契約が成立すると不動産仲介会社に報酬請求権が発生します。通常は売買契約時に50%、残金決済・引渡し時に50%というふうに仲介手数料を半分ずつ支払います。

しかしながら、中には仲介手数料を含む諸費用についてもローンを組みたいという方もいらっしゃいます。その場合、諸費用ローンが実行されるタイミングでないと仲介手数料が支払えないことになります。そのような方のために、売買契約時は0%、残金決済・引渡し時に100%という割合の支払いに応じてくれる不動産業者もありますので、相談してみるとよいでしょう。

仲介手数料の支払方法

一般的には現金で支払うことが多いです。会社によっては振込みや預金小切手に応じているところもあります。契約前に確認しておきましょう。